虽然一、二手联动佣金回报丰厚

2020-06-12 09:29

一、二手联动难解生存困境

祈福新邨只是广州二手中介生存困境的一个缩影。记者在珠江新城、金沙洲、天河公园等地走访发现,以往中介多过米铺的景象已经很难见到,关店、裁员、减薪……这些都是中介们头上悬着的一把利剑,不知道哪天就会掉下来。在珠江新城、金沙洲等地,甚至有多家中介表示几个月来未做成一单生意,“如此下去将很难撑过年底。”

周峰表示:“我们现在会对极个别位置不太好的分店进行调整,暂停营业,但同时也会在附近继续留意位置优越的铺面进驻。”不过,在二手楼市的寒风之下,继续开新铺的可能性似乎并不大。记者了解到,目前中原、合富等龙头中介公司在广州分别约有250家分行,部分业绩不好的分行已经遭到裁汰。

近年来,每到楼市低谷时期,不少二手中介就把一、二手联动视为救命稻草。不过,一、二手联动也难解决二手楼市低迷的根本性难题。

记者在珠江新城走访了解到,由于这里历来都是投资客的天下,受限购的影响,目前珠江新城基本上处于零成交的状态。早在今年中,这里就有不少小中介开始关门,大中介公司目前主要以关闭同地段客源重复的门店为主。以方圆月岛、保利心语等楼盘附近的中介行为例,往往同一家中介公司有三四家分行挤在一条路上,目前中介公司正考虑关停这些分行来进行减负。有业内人士甚至透露:目前珠江新城已经没人做二手了,中介全去做一二手联动了。

观点

本月初,一则“香港投资客一次抛售滨江东75套房”的新闻引起了市场关注,而二手物业降价抛售的情况在广州越来越普遍。

据某中介行雅湖居分店李小姐介绍,该套物业是广州雅居乐内的一套四房电梯楼单位。原业主于该单位自住多年,11月2日把该物业以270万元的价格放盘,翌日即有买家看楼。由于业主急需一笔资金用于生意周转,经过协商,买家愿意一次性付款,而业主则以245万元的价格售出了该单位,比放盘价足足低了25万元。李小姐称,目前同路段的同类型物业二手成交均价为13000-14000元/平方米,而该物业的最终成交约12853元/平方米。

市道低落中介微博口水大战

不过,目前业主心态大部分保持稳定,急售套现的业主数量不多,大多数业主并没有资金周转压力,让价幅度有限,预计接下来一段时间内二手楼市买卖双方博弈的情况仍将持续,价格仍会是符合购房资格的二手买家决定入市与否的关键。

天河公园:成交跌五成左右

一位中介人士表示,对于业主来说,在一手楼价已经调整的情况下,继续在价格上僵持下去已经没有意义,理性的选择是“随行就市,合理定价”。事实上,已经有越来越多的业主意识到这一点,根据满堂红研究部的统计,10月份满堂红成交的二手住宅的平均议价空间已经达到了5.3%,是今年以来的最高位。

合富置业市场部高级主任梁燕明也表示,10月份二手楼市价格松动的情况进一步明显,业主普遍有3%-5%的议价空间存在,而少数持有非市中心板块物业、放盘意愿强的业主,眼见市场低位盘整的状况持续数月,会调整放盘价以尽早出售物业套现,个别业主价格调整幅度比之前的放盘价下降10%左右。满堂红数据还显示,10月份除天河、越秀价格保持坚挺外,全市多个区域的二手房均价出现下跌,其中番禺区的成交均价环比下跌10%,是最近8个月以来首度回到万元以下。

金沙洲:佛山地界楼盘少有成交

面积:190.62平方米

多宗二手物业“跳水”交易

(责任编辑:秦静)

据某中介行淘金北分店经纪朱先生介绍,该套物业是越秀区淘金家园的电梯楼物业,楼龄在5年左右,为南向的三房高层单位,能望山景,间隔方正,保养新净。朱先生回忆称,业主在11月5日将该单位以330万元放盘,买家看房一次即表示非常满意,随即约业主洽谈价格方面事宜。由于该套物业证够5年,且带豪华装修,已为买家省下大笔款项。经过一番协商后,买家愿意一次性付款,业主最终也作出较大让步,以316万元售出该套物业,比放盘价低了14万元。

面积:128平方米

天河有业主降价42万卖楼

近日,记者来到祈福新邨对面的“五羊地产街”,这里曾云集大大小小数十家中介公司。但如今,很多店面都大门紧闭。“不知道他们什么时候开门,一周能开一两天吧,也不知道他们拿什么来交租金。”一位经过的路人告诉记者。记者随后在一间营业的中介店门口守候了半个多小时,没见到一个客户出入,偶尔见到一个中介出来抽烟透口气,情绪也显得很低落。

记者走进余先生负责的分行内,看到有十个左右的中介经纪坐在一楼的门店,由于生意冷清,大多在闲聊。走上二楼,这里有差不多20张配了电脑的办公桌,宛如一个小网吧,仅有一个中介经纪坐在那里。

据悉,目前天河公园无论是投资客,还是首次置业买家都不多,反而是改善性买家占据了二手成交主力。最受欢迎的二手楼盘是像华景新城这样带有名校学位的小区。

番禺是广州二手楼市的一个重要区域。据番禺某中介人士反映,去年楼市较好的时候,他们一宗交易可以收取2.5%的中介费,但如今基本上只收2%,而且卖家也开始接受承担一部分中介费用,这在以往难以想象。“例如番禺某大盘,二手价格根据楼龄的不同在10000-13000元/平方米,但最近的一单交易,最后以8800元/平方米的价格成交,是今年以来的最低。”当地一家中介公司负责人表示,目前楼盘较受首次置业者欢迎的中小户型价格还算坚挺,但大户型的单位往往叫不起价,跌得最厉害。

“人全在这里了,现在只剩十一二个。没什么生意,所以都在店里坐着。”看到店内空置的数十台电脑,不难想象当年的“盛况”。余先生表示,以前生意好的时候,他们店里有五六十个中介经纪,人多到都没地方坐,更别说每人都分配办公电脑了。

“珠江新城的买卖双方都不差钱,但买家基本上受限购影响没有购房指标,而卖家也不急着卖,因此在价钱上也不松口,所以这里的成交量跌得最厉害。”珠江新城一位中介人士表示,虽然珠江新城的楼价整体没有出现下降,但个别房源的议价空间可以高达10%-20%,这是因为该区域的二手价格过于虚高,真正有心卖楼的业主降得多也能赚不少。

10月份议价空间今年来最高

近日,一个名为“day日记”、疑为某中介公司人士的微博账号在一天内@了数百位广州地产中介人士,并自编了十余条打油诗对同行进行“劝降”。记者在该微博上看到,该人士戏称“留恋瘦田迟早钉,难怪日日面青青;末位淘汰就到你,加入xx唔使惊。”“血雨腥风,业界炒人求自保,第一时间轮到你;寒冬凄雪,行家关铺苦挣扎,总有一间在你身边。”

案例:

“看样子调控政策这一两年都不会放松,我们日子会越来越难过。”天河公园板块一位中介店长李先生悲观地认为,“肯定还会有更多的中介公司倒闭。”

放盘价:330万元

成交价:316万元

八一八

目前佛山已经取消补税购房,对金沙洲的二手楼市来说,无疑上了紧箍咒。记者在金沙洲佛山地界的中海金沙湾走访时发现,这里还开门的五六家中介店铺门庭冷落,几乎没有什么买家光顾。在金沙洲拥有多家分行的中介老板朱先生向记者大吐苦水:“房子基本上都过不了户,这个月中海金沙湾分行是零成交!”朱先生在金沙洲的四季花城、中海金沙湾、金域蓝湾、时代糖果都开有中介地铺,但最近都成交惨淡。尤其是佛山区域的楼盘,因为广州人买不了,都跟中海金沙湾分行的情况差不多。记者了解到,仅中海金沙湾就有三四家中介关门,剩下的中介行也没什么成交,不少中介都在裁减人手。

区域调查

据当地中介人士介绍,这里的二手楼交易量较年初下降了五成左右,生意差了很多,但大中介关门的现象并不明显,楼价也没怎么下降。以东方新世界为例,该盘新房目前卖到了30000元/平方米,二手价格也随之水涨船高,目前卖到了25000元/平方米。

近日多宗成交记录显示,原本坚挺的市中心二手楼价逐渐融冰。中海名都10月份成交的一套103平方米的二手单位,业主开价290万元,最后却以252万元成交,单价仅24400元左右,远低于该盘此前28000元/平方米的市场价。另外,天河区的东晖花园一套98.74平方米的单位,上月以业主降价42万元成交,单价为21065元。“我们现在都在劝业主降价,但一些业主心态依然很强硬,他们在手头资金并不紧张的情况下,希望熬上两三年,等楼价再涨上去。”一家中介公司负责人表示,目前市场上手上有很多房源的炒家并不多,多数都是有两三套房源的小业主,对价格十分敏感。

珠江新城:基本零成交

对此,有中介按捺不住对其进行反击:“我潜水这么久,实在看不下去啦,在这里说说,贵司在深圳外流的人员,已经过来广州各大行入职了!”某被@的中介公司中层也在微博上回应说:“嗓门大的通常心虚。”对于微博上的中介口水战,有旁观者看不下去了,“queenieyau”就表示:“在行业严冬之际却互相在打内战,请双方自我检讨反省一下!”

番禺:为尽快成交卖家帮出中介费

中介一条街一半以上关门

多个区域二手楼成交锐减五成以上,生意惨淡

中介公司改扩张为关铺

物业名称:淘金东路85号19楼某房

成交价低于放盘价14万

“2009年、2010年的时候,整个祈福新邨大大小小的中介行起码有200家以上,但从今年下半年开始就有一大批陆续关门了,现在还剩下七八十家的样子。”说起目前二手楼市的惨淡,位于“五羊地产街”的某大型中介钟村分行店长余先生表情颇为无奈。

急需资金业主降价25万

二手楼价进一步松动

物业名称:广州雅居乐花园

放盘价:270万元

成交价:245万元

二手成交剧减,卖家的心态也逐步软化,不少中介也主动劝业主选择“随行就市,合理定价”。记者调查发现,广州近期多宗二手物业跳水交易,议价空间达到今年最高水平,天河区的东晖花园甚至有业主降价42万卖楼。

满堂红研究部高级经理周峰向记者表示,深圳的中介关门潮正向广州延续,广州中介行业规模整体收缩在所难免。以满堂红为例,该公司年初定的目标是要在广州开300家分行,到年中已经开到了200多家,但随着银行信贷收紧、市场急速降温,扩张政策被迫转为收缩。到目前为止,该公司在广州的分行数量仅200家出头,虽然较年初有所提高,但相比今年的高峰以及原定扩张目标,却远远不及。

但是,一、二手联动始终空间有限。一位中介公司高层人士一语道破天机:“开发商如果楼好卖,肯定不会找我们。”该人士向记者表示,虽然一、二手联动佣金回报丰厚,在一定程度上缓解了中介公司的业绩压力,但始终不是长久之计。毕竟在国家宏观调控的形势下,一手市场也越来越难做,在消耗有限的投资性客源以后,一、二手联动也将陷入僵局。

据了解,以往光是祈福新邨一个盘,每月就有四五百宗二手交易,而上个月跌到一百四五十宗,仅有之前的30%左右。成交量剧减,意味着中介们的生存压力随之倍增。余先生介绍说,有经验的老员工很难留住,现在基本都走光了。留下来的大多是新来的,有些人几个月没开单也很正常。相比其他中介来说,余先生负责的分行没有倒闭已属幸运,该公司在祈福新邨共有三家分行,其中有一家已经“执笠”。

据满堂红研究部高级主任肖文晓介绍, 10月上半月二手住宅市场的看楼量和成交量都有明显下降,下半月虽有回升,但是总体还是维持之前八九月份的水平,没有大的突破。但在二手住宅成交平淡的情况下,部分一、二手联动项目却受到了置业者的追捧。10月份,满堂红有三成左右的买卖成交来自一、二手联动。特别是市区的一些商铺项目人气颇为火爆,10月份满堂红一、二手联动的成交有60%是商铺。

一股中介关门风潮正在席卷广州。国庆过后,广州的二手中介公司纷纷作出“一个艰难的决定”:关铺裁员。在广州多个二手板块成交量剧减的情况下,这无疑是最无奈也是最明智的选择。记者近日在全市多个区域采访发现,多数区域的二手楼成交量较年初锐减50%以上,珠江新城、金沙洲等区域甚至连续数月出现零成交,番禺、荔湾等区的二手楼价出现明显下跌,楼市寒冬已经开始。